对比分析中美房地产市场,预判我国房地产的下一个风口

中国房地产总市值规模到底有多大？450万亿？中国房地产是否已经见顶？还是仍有增量机会？

一、 中美宏观市场数据对比分析

第1， 从住房总量来看，中国城镇住房总面积：1989年到现在约90亿㎡商品房+180亿㎡非商品住房（包含单位房、拆迁房、房改房等等）=270万㎡；全国均价约为8000多元/㎡，因此约为220万亿元的总量，并非一些媒体说的450万亿元；

第2， 从城镇户均住房套数来看，美国户均住房套数为1.1套，中国目前为1.06套，中国城镇住房目前总体上"够住"，而从国际发达国家来看，0.1套是为了中间交易过渡均衡等，所以中国房地产市场总量仍有空间；

第3、从人均住房面积看，我国人均住房面积仅33㎡，仅相当于美国65㎡的50%，而中国城镇住房总量是"够住"的状态，因此，改善型住房将是中国房地产市场未来增量的方向；

二、 婴儿潮带来的房地产市场高峰

1、M国"婴儿潮"在1946—1964年间出生的约7590多万婴儿，约占全国总人口的1/3，这些人到现在55—73岁；

2、我国先后出现两次婴儿潮，第一次在1962-1972年间，第二次是在1983-1988年间；第一批婴儿潮现在58-48岁；第二批婴儿潮在32-37岁；

美国房地产市场暴涨是在婴儿潮30-35岁之间出现大幅增长；近几年美国改善型住房市场火爆也是源于第一代婴儿潮的养老改善住房需求释放；

我国房地产市场2016-2017暴涨也正是80后婴儿潮35多岁左右，正值刚需刚改购房高峰；可以预测中国第一代第二代婴儿潮改善型住房需求未来也将陆续释放，预计在2030年左右；

美国婴儿出生率

中国婴儿出生率

三、 65岁以上人口分布、人均GDP、各省城镇化率

因此，刚需刚改市场要关注城镇化率低，且人均GDP高的区域；

改善型住房市场关注镇化率高且人口老龄化高的区域；

数据来源：国家统计局，目前未更新2018年的数据

四、中国房地产市场参与方的博弈局面：

总结：总体来看，我国城镇住房数量目前已达到"够住"状态，但改善型住房需求潜力较大；我国220万亿元的房地产市场总量尚未见顶，仍有10年的发展空间；我国房地产市场未来10年将面临"地贵、人贵、材料贵"的局面，市场需求分化，风险加剧的同时投资机会仍在。